第21章 安居房产开张
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周洪宇晚上七点钟，陈松父子三人，特意到周洪宇家来拜访。
这是安居房产自成立以来，第一次收购房产，而且涉及的金额还这么大。
陈松父子心里都有些紧张，毕竟这还是他们第一次做生意。
周洪宇接过陈松递过来的报表，这是那个胖子公司的财务状况。
480亩地花了300万，这个简直就是白菜价，但也证明了胖子的眼光还真不赖。
现在一共建起了82栋别墅，其中9栋是独栋别墅，花园和建筑总工占地100亩。
别墅的总建筑面积33000平米，平均下来每栋差不多接近400平米。
因为是豪华别墅，用料方面都比较足，平均每平米是1000元建筑成本（在三、四线城市，小高层现在的建筑成本也才四、五百），这还不包括室内装修，这一块的成本已经超过3300万。
之前的平整土地，加上到道路硬化和水电气三通，总共花费了1000万。
绿化倒是很便宜，总共才花了150万。
当然杂七杂八的费用也不少，总共花了200万。
因为平整土地和三通都做好了基础，以后那些土地开发，成本自然会降低，这也算是胖子做的唯一好事。
算起来差不多总价4950万，银行的贷款超过了2000万，加上利息650万，欠工程款180万。
如果刘铁征的房产被封停，并且被拍卖，除去银行贷款和手续费等，到了刘铁征手里的钱，最多就几百万。
陈松打算5000万打包买下来。
周洪宇没有反对，但他还是想要听一听，徐松的金融操作手段。
按照周洪宇的想法，陈松会请专业设计团队，把剩余的380亩的土地，重新规划设计，完全是按照高端酒店和高端小区来打造。
为了得到更多抵押贷款，明面上会参照现在的市价进行收购，估计最少3亿3000万人民币，剩下的380亩因为还没有开建，所以暂时不予评估。
至于需要评估的文件怎么做，陈松表示没有任何问题。
周洪宇非常满意陈松的金融操作手段，不愧是大律师。
“以后我们的目标房产可以再放宽一点，那些比较好的烂尾楼，我们可以低价买下来，重新装修好，然后打包上市，价格稍微定高点。”
周洪宇饱含深意的说道。
陈松把他的话在脑袋过了一遍就明白了。
他的两个儿子，却半天摸不着头脑。
陈松真为他的两个儿子的智商捉急啊！
这么简单的左手倒右手都不懂吗？
按照当初两个人预订好的方案，签订好合同之后，要找一家RB银行抵押贷款日元。
陈松早就做好了准备，他事先找了三家RB银行，其中有两家愿意放款。
一个叫德阳城市银行，一个叫做北海道拓殖银行。
这两个银行都算是商业银行，在整个亚洲，特别是东南亚非常出名。
九七年亚洲金融危机的时候，因为放款过多收不回来，造成大量坏账，不得不宣布倒闭。
周洪宇可是非常清楚的知道这两个银行是出了名的“放款王”，在后世，这两个银行可是被各经济周刊和财经电视大肆宣扬的典型啊！
不过是一个反面教材的典型。
如果在这家公司倒闭之前，用一部分金融手段和暗箱操作，折价还款。
按正常的流程来预判的话，周洪宇或许会有意想不到收获。
两个银行当中，北海道拓殖银行愿意放款八成，另外一家只有六成。
那就拿到了相当于2.64亿人民币的日元，五年分期还款，利息更是低的可怜，只有0.62%。
双方约定用美元还款。
拓殖银行因为得到美元，推广日元而欢喜。
周洪宇也因为日元不断贬值，日后还款相当于得到20%的优惠，如何不欣喜？
双方都很满意这样的合作。
得到日元贷款，便马上换成美元，存入中国银行香港支行。
中国银行表示非常欢迎，因为是五年定期存款，所以他们立即给出40%的高额年利息。（利息是人民币）
陈松表示需要借出等同存款的人民币，在国内投资。
中国银行表示完全没有任何问题，并且允诺只要4.5%的年手续费，如果用美元，日元还款，手续费全免。
现在有点乱，让我们重新把思路捋顺下。
5000万元买下胖子的新泽湖畔，重新包装上市，100亩的别墅区变成价值3.3亿人民币的高端别墅区，然后经过合理合规的程序，拿到房产证，土地使用证等相关证件。
把这些相关证件，拿到拓殖银行审核后，抵押贷款。
拿到相当于2.64亿人民币的日元贷款，再把这些贷款换成同等价值的美元存入中国银行。
中国银行给出年息1.056亿人民币，并且愿意借出与存款同等价值的人民币2.64亿人民币。
扣除手续费后，2.5212亿人民币
日元贬值后的优惠，以后再说，至于办理证件的契税，才1%，总共才330万，撒撒水啦！
5000万不仅买了一块高附加值的高端别墅小区，还额外得到了相当于2.64亿人民币的贷款和每年3564万人民币的存款利息。
这就是传说中“躺着赚钱”中的最高端模式。
陈松和他的两个儿子，听完周洪宇的完整分析，顿觉惊为天人。
这绝对是可以写入教科书的经典操作。
说完之后，周洪宇要求陈松把最大的一套别墅留下来。
陷入呆滞的陈松父子三人最后还是被周洪宇赶了出来。
他才没有闲心给这三人上课，现在要考虑如何处置那座俄罗斯人遗留下来的别墅。
陈松父子三人坐上车后，并没有马上开动，他们都有些昏头昏脑，刚才已经被巨大的财富砸晕了头。
老大陈虎忍不住率先出口。
“阿爸，你说周先生那个方案可不可行？”
陈松憋了他一眼，没好气道。
“我跟银行的意向合同都签了，你说可不可行？”
小儿子陈佳得到确定答案，有些欣喜若狂，但还是有些不确定的说道。
“阿爸，那现在是不是意味着我们就有八套别墅了，还有大量现金和土地？”
陈松点点头，有点无可奈何的苦笑一声。
都穷怕了，特别是没房子的小儿子。
大学出来就工作，干的都是苦力活，辛辛苦苦干了两、三年，到现在连一个首付都还差的远，哪怕是最小不到40平米的房。
想一想都心酸，做父母的哪个不希望自己小孩安居乐业。
在香港生活实在太惨了。
陈松知道自己一家的未来幸福生活来自于哪里！
他不想错过，更不会放弃这一次难得的机遇。
他咳嗽一下，脸色顿时严肃起来，用郑重语气说道。
“你们两个一定要保守住秘密，这个商业方案，一点都不能泄露出去，包括家里人都不要说，难免人多嘴杂。”
“自己损失是小，别坏了周先生的生意，明白吗？”
两个儿子都郑重的点点头，发誓不会向任何人透露。
开玩笑，这比开银行还赚钱，只要脑袋没有进水，谁愿意把这个独门生意透露出去？
“阿爸，要不找个机会，让妈和二弟，三妹来内地算了。”
陈虎向他老爸提了一个建议。
陈松有些疑惑地看向他。
“我怕他们三个管不住嘴，万一泄露一点风声出去，总是不好。”
陈松想了一下，也答应了。
香港那套房实在太小了，这么多人堆在一起，总是不舒服。
在哪不是过日子？
有舒服的日子不享受，跑到香港受罪啊？
他决定在鹏城找一个大一点的房子，先让他们住下来。
“阿爸，要不我们兵分几路？把地盘先占了，烂尾楼毕竟不多啊！”
陈佳有点耐不住性子了。
“我看上海，北京那些大城市新建的楼盘都可以买下来，这样资金量大，价钱还可以优惠。”
“最关键，新房更加好做帐啊！”
陈松有些欣慰，小儿子终于有一点开窍了。
“阿爸，我觉得我们要提前准备好弄一个物业公司，这么多小区，也是一笔不菲的收入。”
大儿子也马上建议到。
现在这个生意规模，已经不能牵扯到私人身上了，这是家族支柱产业了，必须同心，同力。
虽然他们只占到了10%，但是他们努力个两、三年后，那个规模想想都能够让人浑身打哆嗦。
他们俩兄弟肯定是有股份的，至于老二，就看他老爸的意思了。
……
一父二子，就呆在车上，聊了整整两个小时才心满意足地开车离去。
周洪宇肯定猜不到，自己短短半年不到的时间，就会成为全国最大的包租公。
周洪宇晚上七点钟，陈松父子三人，特意到周洪宇家来拜访。
这是安居房产自成立以来，第一次收购房产，而且涉及的金额还这么大。
陈松父子心里都有些紧张，毕竟这还是他们第一次做生意。
周洪宇接过陈松递过来的报表，这是那个胖子公司的财务状况。
480亩地花了300万，这个简直就是白菜价，但也证明了胖子的眼光还真不赖。
现在一共建起了82栋别墅，其中9栋是独栋别墅，花园和建筑总工占地100亩。
别墅的总建筑面积33000平米，平均下来每栋差不多接近400平米。
因为是豪华别墅，用料方面都比较足，平均每平米是1000元建筑成本（在三、四线城市，小高层现在的建筑成本也才四、五百），这还不包括室内装修，这一块的成本已经超过3300万。
之前的平整土地，加上到道路硬化和水电气三通，总共花费了1000万。
绿化倒是很便宜，总共才花了150万。
当然杂七杂八的费用也不少，总共花了200万。
因为平整土地和三通都做好了基础，以后那些土地开发，成本自然会降低，这也算是胖子做的唯一好事。
算起来差不多总价4950万，银行的贷款超过了2000万，加上利息650万，欠工程款180万。
如果刘铁征的房产被封停，并且被拍卖，除去银行贷款和手续费等，到了刘铁征手里的钱，最多就几百万。
陈松打算5000万打包买下来。
周洪宇没有反对，但他还是想要听一听，徐松的金融操作手段。
按照周洪宇的想法，陈松会请专业设计团队，把剩余的380亩的土地，重新规划设计，完全是按照高端酒店和高端小区来打造。
为了得到更多抵押贷款，明面上会参照现在的市价进行收购，估计最少3亿3000万人民币，剩下的380亩因为还没有开建，所以暂时不予评估。
至于需要评估的文件怎么做，陈松表示没有任何问题。
周洪宇非常满意陈松的金融操作手段，不愧是大律师。
“以后我们的目标房产可以再放宽一点，那些比较好的烂尾楼，我们可以低价买下来，重新装修好，然后打包上市，价格稍微定高点。”
周洪宇饱含深意的说道。
陈松把他的话在脑袋过了一遍就明白了。
他的两个儿子，却半天摸不着头脑。
陈松真为他的两个儿子的智商捉急啊！
这么简单的左手倒右手都不懂吗？
按照当初两个人预订好的方案，签订好合同之后，要找一家RB银行抵押贷款日元。
陈松早就做好了准备，他事先找了三家RB银行，其中有两家愿意放款。
一个叫德阳城市银行，一个叫做北海道拓殖银行。
这两个银行都算是商业银行，在整个亚洲，特别是东南亚非常出名。
九七年亚洲金融危机的时候，因为放款过多收不回来，造成大量坏账，不得不宣布倒闭。
周洪宇可是非常清楚的知道这两个银行是出了名的“放款王”，在后世，这两个银行可是被各经济周刊和财经电视大肆宣扬的典型啊！
不过是一个反面教材的典型。
如果在这家公司倒闭之前，用一部分金融手段和暗箱操作，折价还款。
按正常的流程来预判的话，周洪宇或许会有意想不到收获。
两个银行当中，北海道拓殖银行愿意放款八成，另外一家只有六成。
那就拿到了相当于2.64亿人民币的日元，五年分期还款，利息更是低的可怜，只有0.62%。
双方约定用美元还款。
拓殖银行因为得到美元，推广日元而欢喜。
周洪宇也因为日元不断贬值，日后还款相当于得到20%的优惠，如何不欣喜？
双方都很满意这样的合作。
得到日元贷款，便马上换成美元，存入中国银行香港支行。
中国银行表示非常欢迎，因为是五年定期存款，所以他们立即给出40%的高额年利息。（利息是人民币）
陈松表示需要借出等同存款的人民币，在国内投资。
中国银行表示完全没有任何问题，并且允诺只要4.5%的年手续费，如果用美元，日元还款，手续费全免。
现在有点乱，让我们重新把思路捋顺下。
5000万元买下胖子的新泽湖畔，重新包装上市，100亩的别墅区变成价值3.3亿人民币的高端别墅区，然后经过合理合规的程序，拿到房产证，土地使用证等相关证件。
把这些相关证件，拿到拓殖银行审核后，抵押贷款。
拿到相当于2.64亿人民币的日元贷款，再把这些贷款换成同等价值的美元存入中国银行。
中国银行给出年息1.056亿人民币，并且愿意借出与存款同等价值的人民币2.64亿人民币。
扣除手续费后，2.5212亿人民币
日元贬值后的优惠，以后再说，至于办理证件的契税，才1%，总共才330万，撒撒水啦！
5000万不仅买了一块高附加值的高端别墅小区，还额外得到了相当于2.64亿人民币的贷款和每年3564万人民币的存款利息。
这就是传说中“躺着赚钱”中的最高端模式。
陈松和他的两个儿子，听完周洪宇的完整分析，顿觉惊为天人。
这绝对是可以写入教科书的经典操作。
说完之后，周洪宇要求陈松把最大的一套别墅留下来。
陷入呆滞的陈松父子三人最后还是被周洪宇赶了出来。
他才没有闲心给这三人上课，现在要考虑如何处置那座俄罗斯人遗留下来的别墅。
陈松父子三人坐上车后，并没有马上开动，他们都有些昏头昏脑，刚才已经被巨大的财富砸晕了头。
老大陈虎忍不住率先出口。
“阿爸，你说周先生那个方案可不可行？”
陈松憋了他一眼，没好气道。
“我跟银行的意向合同都签了，你说可不可行？”
小儿子陈佳得到确定答案，有些欣喜若狂，但还是有些不确定的说道。
“阿爸，那现在是不是意味着我们就有八套别墅了，还有大量现金和土地？”
陈松点点头，有点无可奈何的苦笑一声。
都穷怕了，特别是没房子的小儿子。
大学出来就工作，干的都是苦力活，辛辛苦苦干了两、三年，到现在连一个首付都还差的远，哪怕是最小不到40平米的房。
想一想都心酸，做父母的哪个不希望自己小孩安居乐业。
在香港生活实在太惨了。
陈松知道自己一家的未来幸福生活来自于哪里！
他不想错过，更不会放弃这一次难得的机遇。
他咳嗽一下，脸色顿时严肃起来，用郑重语气说道。
“你们两个一定要保守住秘密，这个商业方案，一点都不能泄露出去，包括家里人都不要说，难免人多嘴杂。”
“自己损失是小，别坏了周先生的生意，明白吗？”
两个儿子都郑重的点点头，发誓不会向任何人透露。
开玩笑，这比开银行还赚钱，只要脑袋没有进水，谁愿意把这个独门生意透露出去？
“阿爸，要不找个机会，让妈和二弟，三妹来内地算了。”
陈虎向他老爸提了一个建议。
陈松有些疑惑地看向他。
“我怕他们三个管不住嘴，万一泄露一点风声出去，总是不好。”
陈松想了一下，也答应了。
香港那套房实在太小了，这么多人堆在一起，总是不舒服。
在哪不是过日子？
有舒服的日子不享受，跑到香港受罪啊？
他决定在鹏城找一个大一点的房子，先让他们住下来。
“阿爸，要不我们兵分几路？把地盘先占了，烂尾楼毕竟不多啊！”
陈佳有点耐不住性子了。
“我看上海，北京那些大城市新建的楼盘都可以买下来，这样资金量大，价钱还可以优惠。”
“最关键，新房更加好做帐啊！”
陈松有些欣慰，小儿子终于有一点开窍了。
“阿爸，我觉得我们要提前准备好弄一个物业公司，这么多小区，也是一笔不菲的收入。”
大儿子也马上建议到。
现在这个生意规模，已经不能牵扯到私人身上了，这是家族支柱产业了，必须同心，同力。
虽然他们只占到了10%，但是他们努力个两、三年后，那个规模想想都能够让人浑身打哆嗦。
他们俩兄弟肯定是有股份的，至于老二，就看他老爸的意思了。
……
一父二子，就呆在车上，聊了整整两个小时才心满意足地开车离去。
周洪宇肯定猜不到，自己短短半年不到的时间，就会成为全国最大的包租公。