第四十九章：不赚钱也得做（求推荐）
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“流子，这破项目咱可不能接手啊。”曹国华人刚走，王志新就迫不及待开口了：
“地价加上拆迁费，光拿地成本就3200万了，再加上设计、建安、税费、运营，乱七八糟的费用都加一块，再翻一番都挡不住，这么高的成本，别说赚钱，能不赔就算不错了。”
运作过一个项目，耳濡目染这么久，房地产的运作环节王志新基本都清楚。
杨凯也跟着道：“是啊王哥，成本高就算了，关键还是在郊区，位置太偏，房子就是盖好，也不太好卖啊，风险太大了，咱们最好还是换一个项目吧。”
王流沉吟着没说话，项目不好、成本太高、风险太大这些他当然知道。
用一个简单粗暴的估算公式来计算，房价至少得是楼面价的2.5倍才能收回成本。
什么是楼面价？
就是单位建筑面积分摊到的土地价格，即：拿地价格÷最大建筑面积。
现在拿地价格是3200万，总建筑面积是：3.8万平的宗地面积×1.8的容积率=6.84万平。
所以这块地的楼面价就是：3200÷6.84=468。
再乘以2.5，得出1170。
也就是说，这块地光想收回成本，房价就至少要卖到1170。
可这块地在郊区，房价最高才一千一二，基本跟成本价持平。
结果显而易见，整个项目搭了时间，赔了人工，最大效益却仅是勉强收回成本，整个一白赚吆喝，一个弄不好，还很有可能赔钱。
如果想赚钱，只能提高房价。
可偏偏位置是在郊区，本来卖房子就难，再提高了房价，那就更难卖了。
简直就是个悖论。
可问题是……
“如果不接这个项目，我们还有其它项目可接吗？”
王志新和杨凯同时脸色一僵。
“出来乍到，我们在市里既没根基，也没人脉，地现在又抢手，就算还有其它好项目，可轮得到我们来接吗？”
王志新和杨凯同时心里一沉。
“刚才开口跟曹国华要项目，他现在也给了，我们要是不接，他会不会觉的我们是在耍他？市里的地可都归他管，要是把他给得罪了，那我们以后还能在市里混吗？”
王志新和杨凯脸色一拉，彻底垮了。
王流自顾自说完，仰头闷了口酒，放下酒杯，眼神已经逐渐坚毅，沉声道：“所以，即便这个项目再不好，但对我们来说，那也是最好的立足之本了。”
顿了下，又道：“而且，凡事有利有弊，这个项目也一样，有坏处，自然也有好处。”
杨凯顿时眼睛一亮：“这话怎么讲？”
王志新跟着道：“什么好处？”
王流平淡道：“第一，让我们有个项目能先干着，公司初建，正好借这个项目，先锤炼一下团队。”
两人点点头，说的也有道理，现在分公司就他们三个人，如果能借这个项目把团队拉起来，倒也不算亏。
王流继续道：“第二，能借这个项目，跟市里打好关系。
纺织厂没效益，污染严重，影响市容，市里一直想拆迁，但为什么就是没拆迁掉？
很显然，市里的同行都不傻，核算一下成本心里都清楚，这个项目没钱可赚，甚至还得赔本赚吆喝，没人肯接手。
所以拖到了现在，简直成了个烂摊子。
我们要是能出手帮市里解决了这个烂摊子，市里多少得念我们一点好吧？
现在我们跟市里是没关系，但是等这个项目做完就不一样了，有这点情分在，以后还愁没项目？”
“说的是啊。”王志新当即就兴奋了：“要是借这个项目卖市里一个人情，以后再有什么好项目，那还不由着我们挑？”
杨凯也一副喜上眉梢的表情：“这么算下来，就算不赚钱，做这个项目也不亏了。”
王流看了眼两人兴奋不已的表情，忍了忍，没有说出第三来。
这个项目理论上看确实无利可图，但理论跟现实往往是有差距的，如果操盘得当，也不一定没钱可赚……
曹国华回来了。
王流直接道：“曹科长，我已经考虑过了，你说的这个项目，我们接了。”
“你说真的？王总可别跟我开玩笑。”曹国华心头一喜。
对市里来说，这个项目确实是个烂摊子，如果他能找人接手处理了，对他来说，这也是一笔政绩。
“曹科长放心，我是很认真的。”王流正色道，然后话音一转：“不过我有两个条件，希望市里能够同意。”
我就知道，没有这么便宜的事……曹国华心里顿时产生了一种跟王流刚才一样的情绪，不动声色道：“什么条件，你说。”
王流沉声道：“第一，这个项目，我希望市里能适当提高一下容积率。”
既然是帮市里收拾烂摊子，那该争取的利益自然得尽量多争取，好歹多少赚点钱。
地在郊区，位置改不了，房价没办法提高，那就只能提高容积率，增加建筑面积，以此来扩大开发收益。
曹国华暗自沉思，倒也没有多为难，一来1.8的容积率本来就是暂定的，刚才也说可以再商量，王流的要求不过分。
二来，他在土地利用规划科，规划容积率，正好归他管。
“可以，不过具体提高多少，还得等我回局里开会研究之后才能决定。”
“没问题。”王流一口应下，能提高容积率，就算只加一个点，那也是白赚。
“第二，这个项目拿地成本太高，对我们公司来说，资金压力有点大，我希望市里能批准我们公司发行一笔公司债，以此来缓解资金压力。”
没办法，虽说王流已经小发了一笔，可满打满算还不到六百万，又被他豪掷120万买了辆车。
现在公司账户只剩四百来万，而拿地成本就得3200万，说资金压力有点大都是他谦虚了，准确点说，那是大了去了。
想运作项目，首先就得融资，但是项目风险太大，从银行贷款难度估计有点大，发公司债券倒是可以搞一波。
一个是精的像鬼一样的银行，一个是几乎不懂金融的普通民众，忽悠起来的难易程度天差地别，只要利息给到位，不愁没人买。
事实上，发公司债也确实是很多公司解决资金问题的渠道之一，尤其前几年，发债更是泛滥，老王同志不也曾说，当年为了一笔贷款，堵了银行行长50多次，愣是没把钱贷下来，结果发了笔公司债，刚推出就被一抢而光，资金问题得以解决。
不过像老王这么有能力的人显然不多，许多公司发了债结果还不上，最后成了烂债，兑付危机频发，最终引来国家出手，提高了发债门槛，收紧了发行渠道，这几年发债势头已经大幅减弱。
但也给地方政府留了一定的自行决定额度，王流虽然还没到发债的门槛，但他是给市里解决烂摊子，申请一笔额度，想来应该不难。
曹国华沉吟道：“发债不归我管，不过我可以把你的要求报上去，至于能不能成，我可就不能保证了。”
“没关系，曹科长能帮忙传句话就行。”王流笑着道。
他就不信了，一直没人肯接的烂摊子，现在他主动接盘，市里还能不答应。
“流子，这破项目咱可不能接手啊。”曹国华人刚走，王志新就迫不及待开口了：
“地价加上拆迁费，光拿地成本就3200万了，再加上设计、建安、税费、运营，乱七八糟的费用都加一块，再翻一番都挡不住，这么高的成本，别说赚钱，能不赔就算不错了。”
运作过一个项目，耳濡目染这么久，房地产的运作环节王志新基本都清楚。
杨凯也跟着道：“是啊王哥，成本高就算了，关键还是在郊区，位置太偏，房子就是盖好，也不太好卖啊，风险太大了，咱们最好还是换一个项目吧。”
王流沉吟着没说话，项目不好、成本太高、风险太大这些他当然知道。
用一个简单粗暴的估算公式来计算，房价至少得是楼面价的2.5倍才能收回成本。
什么是楼面价？
就是单位建筑面积分摊到的土地价格，即：拿地价格÷最大建筑面积。
现在拿地价格是3200万，总建筑面积是：3.8万平的宗地面积×1.8的容积率=6.84万平。
所以这块地的楼面价就是：3200÷6.84=468。
再乘以2.5，得出1170。
也就是说，这块地光想收回成本，房价就至少要卖到1170。
可这块地在郊区，房价最高才一千一二，基本跟成本价持平。
结果显而易见，整个项目搭了时间，赔了人工，最大效益却仅是勉强收回成本，整个一白赚吆喝，一个弄不好，还很有可能赔钱。
如果想赚钱，只能提高房价。
可偏偏位置是在郊区，本来卖房子就难，再提高了房价，那就更难卖了。
简直就是个悖论。
可问题是……
“如果不接这个项目，我们还有其它项目可接吗？”
王志新和杨凯同时脸色一僵。
“出来乍到，我们在市里既没根基，也没人脉，地现在又抢手，就算还有其它好项目，可轮得到我们来接吗？”
王志新和杨凯同时心里一沉。
“刚才开口跟曹国华要项目，他现在也给了，我们要是不接，他会不会觉的我们是在耍他？市里的地可都归他管，要是把他给得罪了，那我们以后还能在市里混吗？”
王志新和杨凯脸色一拉，彻底垮了。
王流自顾自说完，仰头闷了口酒，放下酒杯，眼神已经逐渐坚毅，沉声道：“所以，即便这个项目再不好，但对我们来说，那也是最好的立足之本了。”
顿了下，又道：“而且，凡事有利有弊，这个项目也一样，有坏处，自然也有好处。”
杨凯顿时眼睛一亮：“这话怎么讲？”
王志新跟着道：“什么好处？”
王流平淡道：“第一，让我们有个项目能先干着，公司初建，正好借这个项目，先锤炼一下团队。”
两人点点头，说的也有道理，现在分公司就他们三个人，如果能借这个项目把团队拉起来，倒也不算亏。
王流继续道：“第二，能借这个项目，跟市里打好关系。
纺织厂没效益，污染严重，影响市容，市里一直想拆迁，但为什么就是没拆迁掉？
很显然，市里的同行都不傻，核算一下成本心里都清楚，这个项目没钱可赚，甚至还得赔本赚吆喝，没人肯接手。
所以拖到了现在，简直成了个烂摊子。
我们要是能出手帮市里解决了这个烂摊子，市里多少得念我们一点好吧？
现在我们跟市里是没关系，但是等这个项目做完就不一样了，有这点情分在，以后还愁没项目？”
“说的是啊。”王志新当即就兴奋了：“要是借这个项目卖市里一个人情，以后再有什么好项目，那还不由着我们挑？”
杨凯也一副喜上眉梢的表情：“这么算下来，就算不赚钱，做这个项目也不亏了。”
王流看了眼两人兴奋不已的表情，忍了忍，没有说出第三来。
这个项目理论上看确实无利可图，但理论跟现实往往是有差距的，如果操盘得当，也不一定没钱可赚……
曹国华回来了。
王流直接道：“曹科长，我已经考虑过了，你说的这个项目，我们接了。”
“你说真的？王总可别跟我开玩笑。”曹国华心头一喜。
对市里来说，这个项目确实是个烂摊子，如果他能找人接手处理了，对他来说，这也是一笔政绩。
“曹科长放心，我是很认真的。”王流正色道，然后话音一转：“不过我有两个条件，希望市里能够同意。”
我就知道，没有这么便宜的事……曹国华心里顿时产生了一种跟王流刚才一样的情绪，不动声色道：“什么条件，你说。”
王流沉声道：“第一，这个项目，我希望市里能适当提高一下容积率。”
既然是帮市里收拾烂摊子，那该争取的利益自然得尽量多争取，好歹多少赚点钱。
地在郊区，位置改不了，房价没办法提高，那就只能提高容积率，增加建筑面积，以此来扩大开发收益。
曹国华暗自沉思，倒也没有多为难，一来1.8的容积率本来就是暂定的，刚才也说可以再商量，王流的要求不过分。
二来，他在土地利用规划科，规划容积率，正好归他管。
“可以，不过具体提高多少，还得等我回局里开会研究之后才能决定。”
“没问题。”王流一口应下，能提高容积率，就算只加一个点，那也是白赚。
“第二，这个项目拿地成本太高，对我们公司来说，资金压力有点大，我希望市里能批准我们公司发行一笔公司债，以此来缓解资金压力。”
没办法，虽说王流已经小发了一笔，可满打满算还不到六百万，又被他豪掷120万买了辆车。
现在公司账户只剩四百来万，而拿地成本就得3200万，说资金压力有点大都是他谦虚了，准确点说，那是大了去了。
想运作项目，首先就得融资，但是项目风险太大，从银行贷款难度估计有点大，发公司债券倒是可以搞一波。
一个是精的像鬼一样的银行，一个是几乎不懂金融的普通民众，忽悠起来的难易程度天差地别，只要利息给到位，不愁没人买。
事实上，发公司债也确实是很多公司解决资金问题的渠道之一，尤其前几年，发债更是泛滥，老王同志不也曾说，当年为了一笔贷款，堵了银行行长50多次，愣是没把钱贷下来，结果发了笔公司债，刚推出就被一抢而光，资金问题得以解决。
不过像老王这么有能力的人显然不多，许多公司发了债结果还不上，最后成了烂债，兑付危机频发，最终引来国家出手，提高了发债门槛，收紧了发行渠道，这几年发债势头已经大幅减弱。
但也给地方政府留了一定的自行决定额度，王流虽然还没到发债的门槛，但他是给市里解决烂摊子，申请一笔额度，想来应该不难。
曹国华沉吟道：“发债不归我管，不过我可以把你的要求报上去，至于能不能成，我可就不能保证了。”
“没关系，曹科长能帮忙传句话就行。”王流笑着道。
他就不信了，一直没人肯接的烂摊子，现在他主动接盘，市里还能不答应。